2026年1月 TACT情報NEWS 第137号

三寒四温の時節柄、何卒体調管理にご留意ください。

今月は、資産税部部長の廣瀬より、「令和8年度税制改正大綱の賃貸不動産節税」についてご説明いたします。

令和７年１２月に、与党（自由民主党及び日本維新の会）による令和８年度税制改正大綱（以下、「大綱」）が発表されました。大綱では、不動産に係る公平の確保について次の通り記されています。

1.貸付用不動産の評価方法の見直し

貸付用不動産の市場価格と通達評価額との乖離の利用によって相続税や贈与税の税額が大幅に圧縮されている事例が把握されていることを踏まえ、納税者の予測可能性を確保し、評価の適正化及び課税の公平性を図る観点から、関係団体等の意見を聴きつつ、貸付用不動産の評価方法の見直しを行う。

2.不動産価格高騰への対応（新築マンションの短期売買）

近年のマンション価格の高騰については、その一因として、都心の大規模マンションを中心に、短期売買が増加傾向にあることが挙げられる。実需に基づかない投機的取引は好ましくないとの考えの下、民間部門でも対策が講じられ始めている。その結果も踏まえつつ、引き続き、所管省庁においてマンション取引の実態把握を継続し、本来あるべき不動産取引への影響や、資産価値への影響など、様々な観点を考慮しながら、税制上の措置を含め必要な措置を講ずる。

大綱では、具体的な不動産評価（財産評価基本通達に基づく）の改正（概要）について、次の通り記されています。

Ｉ.一定の貸付用不動産

被相続人等が課税時期前５年以内に対価を伴う取引により取得又は新築をした一定の貸付用不動産については、課税時期における通常の取引価額に相当する金額によって評価する。

Ⅱ.不動産小口化商品

不動産特定共同事業契約又は信託受益権に係る金融商品取引契約のうち、一定のものに基づく権利の目的となっている貸付用不動産については、その取得の時期に関わらず、課税時期における通常の取引価額に相当する金額によって評価する。

大綱では今回の改正に関する解説について、次の通り記されています。

Ｉ.一定の貸付用不動産

通常の取引価額に相当する金額とは、課税上の弊害がない限り、被相続人等が取得等をした貸付不動産に係る取得価額を基に地価の変動等を考慮して計算した価額の100分の80に相当する金額によって評価することができる。

通達に定める日までに、被相続人等がその所有する土地（同日の５年前から所有しているものに限る。)に新築をした家屋（同日において建築中のものを含む。）には適用しない。

Ⅱ.不動産小口化商品

課税時期における通常の取引価額に相当する金額は、課税上の弊害がない限り、出資者等の求めに応じて事業者等が示した適正な処分価格・買取価格等、事業者等が把握している適正な売買実例価額又は定期報告書等に記載された不動産の価格等を参酌して求めた金額により評価することができます。なお、これらに該当するものがないと認められる場合は、一定の貸付用不動産に準じて評価（取得時期や評価の安全性を考慮）する。

平成初期のバブル崩壊は、不動産に対する総量規制（不動産向け融資の規制強化）が契機とも言われています。今回の税制改正が、現在加熱している株高、首都圏を中心とした不動産価格上昇の抑制につながるかもしれません。